Huis kopen of verkopen met een funderingsprobleem

Een funderingsprobleem ontdekken tijdens het koop- of verkoopproces van een woning brengt een eigen set vragen met zich mee: moet u het melden, wat doet het met de prijs, en wie betaalt uiteindelijk het herstel? Dit artikel behandelt beide kanten van de transactie.

Als verkoper: wat moet u melden?

In Nederland geldt voor woningverkopers een mededelingsplicht: bekende gebreken die de waarde of bruikbaarheid van de woning wezenlijk beïnvloeden, moet u melden aan een potentiële koper. Een bekend of vermoed funderingsprobleem valt hier vrijwel altijd onder. Verzwijgen kan grote juridische gevolgen hebben: een koper die na de koop een verzwegen funderingsprobleem ontdekt, kan in beginsel de koopovereenkomst (gedeeltelijk) laten ontbinden of een schadevergoeding claimen.

Heeft u zelf nooit onderzoek laten doen en is er ook geen concreet signaal? Dan bent u niet verplicht een onderzoek te laten uitvoeren vóór verkoop. Maar weet u van scheuren, een scheve vloer of een eerder uitgevoerd funderingsonderzoek, dan hoort dit bij de mededelingen aan de koper, doorgaans vastgelegd in de vragenlijst die de makelaar met u doorneemt.

Een recent funderingsonderzoek als verkoopargument

Tegenintuïtief genoeg kan een funderingsonderzoek dat aantoont dat uw fundering in goede staat is, juist een sterk verkoopargument zijn. Kopers en hun hypotheekverstrekkers vragen in gebieden met een bekend funderingsrisico (veel van de steden in ons regio-overzicht) steeds vaker actief naar de funderingsstaat. Een recent, KCAF-erkend rapport met een positieve uitkomst neemt onzekerheid weg en kan het verkoopproces versnellen.

Is er al een bekend probleem? Dan is transparantie doorgaans de beste strategie: een volledig funderingsonderzoek met een concreet herstelplan en een indicatie van de kosten geeft de koper houvast om een goed onderbouwd bod te doen, in plaats van in het duister te tasten en het bod fors naar beneden bij te stellen uit voorzorg.

Als koper: hoe herkent u het risico vóór aankoop?

• Bouwjaar controleren: woningen van vóór 1970 (in sommige gemeenten tot 1980) in gebieden met veen- of kleigrond lopen het grootste risico op een houten paalfundering die kwetsbaar is voor paalrot. Zie onze pagina over oorzaken van funderingsschade.
• Vraag naar eerder onderzoek: vraag de verkoper expliciet of er ooit een funderingsonderzoek is uitgevoerd, en zo ja, vraag om het rapport.
• Let op signalen tijdens bezichtiging: diagonale scheuren, een merkbaar oneven vloer, klemmende deuren. Zie onze signaalpagina’s voor wat wel en niet wijst op een funderingsprobleem.
• Vraag naar de bodemgesteldheid en gemeentelijke regelingen van de betreffende gemeente op onze regio-pagina’s — sommige gemeenten hebben zelf al in kaart gebracht welke wijken een verhoogd risico kennen.
• Laat bij twijfel zelf een onderzoek uitvoeren vóór het sluiten van de koop, of neem een ontbindende voorwaarde op in het koopcontract die afhankelijk is van de uitkomst van een funderingsonderzoek.

Wat doet een funderingsprobleem met de verkoopprijs?

Een bevestigd funderingsprobleem drukt vrijwel altijd de verkoopprijs, maar de mate waarin verschilt sterk per situatie. Bepalend zijn: de ernst van de schade, of er al een concreet herstelplan en kostenraming ligt, en of er gemeentelijke subsidie of het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel beschikbaar is om de herstelkosten te verlichten. Een woning met een helder, gefinancierd herstelplan is voor kopers doorgaans aanzienlijk aantrekkelijker dan een woning met een vaag, onopgelost vermoeden.

Financiering: kan de koper de hypotheek verhogen voor herstel?

Ja, in veel gevallen is het mogelijk om bovenop de reguliere hypotheek een bedrag te lenen specifiek voor funderingsherstel, vergelijkbaar met een verbouwingsdepot. Lees hier meer over op onze pagina over funderingsherstel en hypotheek. Is aanvullende hypotheekfinanciering niet toereikend, dan blijft het Fonds Duurzaam Funderingsherstel een optie, ook voor de nieuwe eigenaar na aankoop.

Praktisch stappenplan bij een funderingsprobleem tijdens de transactie

1. Laat (als koper of verkoper) een KCAF-erkend funderingsonderzoek uitvoeren als dat nog niet is gebeurd.
2. Bespreek de uitkomst openlijk tussen koper en verkoper, bij voorkeur via de makelaars van beide partijen.
3. Vraag een offerte op bij een erkende funderingsaannemer zodat er een concreet kostenbeeld ontstaat.
4. Onderzoek gezamenlijk welke financieringsroute (hypotheekverhoging, gemeentelijke subsidie, Fonds Duurzaam Funderingsherstel) van toepassing is.
5. Verwerk de uitkomst in de koopprijs en/of in ontbindende voorwaarden in het koopcontract.