VvE en funderingsherstel: besluitvorming en kostenverdeling

Bij een woning in een Vereniging van Eigenaars (VvE) is funderingsherstel geen individuele beslissing: de fundering is gedeeld eigendom, en dus moet het hele gebouw — of vaak zelfs een heel bouwblok — gezamenlijk in beweging komen. Dit artikel legt uit waarom dat het traject anders maakt dan bij een eengezinswoning, hoe de besluitvorming binnen een VvE doorgaans verloopt, en hoe financiering en subsidie voor een VvE werken.

Waarom funderingsherstel bij een VvE ingewikkelder is

Bij een eengezinswoning is de eigenaar in de regel ook de enige die over de fundering beslist. Bij een appartementengebouw binnen een VvE ligt dat anders: de fundering is gemeenschappelijk eigendom van alle appartementseigenaren samen, ook al ervaart misschien niet iedereen evenveel hinder van de scheuren, scheve vloeren of klemmende deuren die op funderingsschade kunnen wijzen. Dat betekent dat niet één eigenaar, maar de VvE als geheel de beslissing over onderzoek en herstel moet nemen.

Dit sluit ook aan bij een voorwaarde die u terugziet bij het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel: de zogeheten bouwblok-voorwaarde, die vereist dat een heel bouwblok gezamenlijk meedoet aan het herstel. De achterliggende logica is dezelfde als bij een VvE: funderingsherstel aan één deel van een gebouw of blok, terwijl een aangrenzend deel verzakt blijft, tenietdoet het effect van het herstel. Bij een VvE is die gezamenlijkheid dus niet alleen een subsidievoorwaarde, maar ook een praktische en juridische noodzaak vanuit het gedeelde eigendom zelf.

Besluitvorming binnen de VvE

Funderingsherstel valt onder groot onderhoud of renovatie van het gebouw, en dat betekent dat de beslissing via de ledenvergadering van de VvE moet lopen. In algemene termen geldt dat voor besluiten van deze omvang doorgaans een gekwalificeerde meerderheid vereist is — een hoger percentage stemmen dan bij regulier beheer. Het precieze percentage en de exacte procedure verschillen per VvE en staan vastgelegd in het modelreglement en de splitsingsakte van uw vereniging. Raadpleeg daarom altijd het reglement van uw eigen VvE, of vraag de beheerder of het bestuur dit voor u op te zoeken, voordat u aannames doet over welke meerderheid nodig is.

In de praktijk verloopt de besluitvorming meestal in stappen: eerst bespreekt het bestuur of de vergadering het signaal, vervolgens wordt besloten of een funderingsonderzoek wordt aangevraagd, en pas op basis van de uitkomst daarvan volgt het besluit over daadwerkelijk herstel, aannemer en financiering. Leg elke stap goed vast in de notulen — dit is ook relevant als bewijsstuk bij een latere subsidie- of financieringsaanvraag.

Reservefonds en meerjarenonderhoudsplan (MJOP)

Elke VvE is verplicht een reservefonds aan te houden voor toekomstig onderhoud, idealiter onderbouwd met een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Of dit reservefonds toereikend is voor funderingsherstel hangt volledig af van de hoogte van het fonds en van de mate waarin funderingsherstel al was voorzien in het MJOP. Bij veel VvE’s, zeker in oudere gebouwen waar funderingsproblematiek pas de laatste jaren als risico is onderkend, is funderingsherstel niet of onvoldoende meegenomen in het MJOP en schiet het reservefonds tekort voor een kostenpost van deze omvang.

Is dat bij uw VvE het geval, dan zijn er twee vervolgstappen: het reservefonds op termijn laten meegroeien met deze kostenpost via een verhoging van de periodieke bijdrage, en op de korte termijn op zoek gaan naar externe financiering of subsidie om het tekort te overbruggen. Laat het MJOP bij twijfel actualiseren door een deskundige, zodat funderingsherstel daar expliciet in wordt meegenomen.

Kostenverdeling tussen de leden

Wanneer de VvE besluit tot funderingsonderzoek of -herstel, worden de kosten in de regel verdeeld naar breukdeel: het aandeel dat elke eigenaar volgens de splitsingsakte in het gebouw heeft, vaak gerelateerd aan de oppervlakte van het eigen appartement. Dit is de gangbare verdeelsleutel voor gemeenschappelijke kosten binnen een VvE, maar de exacte verdeling staat beschreven in uw eigen splitsingsakte en kan op onderdelen afwijken. Raadpleeg de akte of uw VvE-beheerder voor de precieze verdeling die op uw situatie van toepassing is.

Financiering en subsidie voor een VvE

Ook voor een VvE zijn er meerdere financieringsroutes te combineren. Gemeentelijke subsidieregelingen voor funderingsonderzoek en -herstel staan in veel gevallen ook open voor VvE’s, al verschillen de voorwaarden en de aanvraagprocedure per gemeente — bekijk de actuele stand van zaken op ons regio-overzicht. Let er bij het aanvragen van een online subsidieformulier op dat gemeenten voor bedrijfsmatige of gezamenlijke aanvragen vaak eHerkenning vragen in plaats van DigiD, dat voor particuliere aanvragen wordt gebruikt.

Voor het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel geldt dat dit primair is opgezet voor eigenaar-bewoners die niet via hun eigen bank kunnen financieren; voor een VvE-traject betekent dit in de praktijk dat de haalbaarheid van deze route sterk kan afhangen van de individuele situatie van de afzonderlijke leden. Ons eigen aanvraagformulier op deze site heeft daarom ook een apart eigenaar-type “VvE”, zodat wij bij de beoordeling van uw aanvraag rekening houden met deze specifieke situatie.

Vraag een vrijblijvende beoordeling aan

Overweegt uw VvE funderingsonderzoek of -herstel? Vul het formulier in en wij denken vrijblijvend mee over de te doorlopen stappen en de financieringsmogelijkheden voor uw vereniging.