Funderingsherstel en hypotheek: meer lenen voor herstel

Funderingsherstel kost al snel €40.000 tot €80.000 per woning — een bedrag dat de meeste huishoudens niet zomaar uit eigen middelen betalen. Naast gemeentelijke subsidies en het landelijke Fonds Duurzaam Funderingsherstel is een hypotheekverhoging voor veel huiseigenaren een reële, en vaak de eerste, financieringsroute. Dit artikel legt uit hoe dat werkt en waar de grenzen liggen.

Hoe een hypotheekverhoging voor funderingsherstel werkt

Funderingsherstel wordt door hypotheekverstrekkers doorgaans behandeld als een vorm van verbouwing: u kunt een aanvullend leenbedrag aanvragen bovenop uw bestaande hypotheek, vaak in de vorm van een bouwdepot waaruit de aannemer gefaseerd wordt uitbetaald naarmate het werk vordert. Net als bij een gewone verbouwing beoordeelt de geldverstrekker of de nieuwe totale hypotheeklast past bij uw inkomen (op basis van de gebruikelijke NHG- en inkomensnormen) en bij de waarde van de woning ná herstel.

Een belangrijk verschil met een gewone verbouwing: bij funderingsherstel stijgt de marktwaarde van de woning door de ingreep vaak niet één-op-één mee met de investering — een hersteld huis is niet per se meer waard dan een vergelijkbaar huis dat nooit een funderingsprobleem heeft gehad. Voor de geldverstrekker is het uitgangspunt eerder dat een woning zónder funderingsherstel bij ernstige schade fors in waarde kan dalen of zelfs onverkoopbaar kan worden, wat de investering vanuit risico-oogpunt rechtvaardigt.

Meer lenen dan de woning waard is: is dat mogelijk?

Bij funderingsherstel is een veelvoorkomend knelpunt dat de benodigde herstelkosten de overwaarde van de woning overstijgen, zeker bij starters of huiseigenaren die relatief recent hebben gekocht. Voor dit specifieke scenario bestaat binnen de reguliere hypotheekregels ruimte om, onder voorwaarden, meer te lenen dan de woningwaarde vóór herstel, mits dit aantoonbaar nodig is voor het funderingsherstel en de woning na herstel structureel in orde is. De exacte voorwaarden en het maximale bedrag verschillen per geldverstrekker en zijn aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en de jaarlijkse leennormen van het Nibud gebonden — laat u hierover adviseren door een hypotheekadviseur, aangezien dit per situatie en per jaar kan verschillen.

Wanneer een hypotheekverhoging niet toereikend is

Niet iedereen kan, of wil, de volledige herstelkosten via een hypotheekverhoging financieren: het inkomen is niet toereikend voor de hogere maandlasten, de bank wijst de aanvraag af, of er is simpelweg onvoldoende leenruimte. In dat geval zijn er twee aanvullende routes:

• Gemeentelijke subsidie, indien uw gemeente die biedt — zie ons regio-overzicht voor de actuele situatie per stad.
• Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, de landelijke lening die specifiek is bedoeld voor eigenaar-bewoners die geen (volledige) marktconforme financiering bij hun eigen bank kunnen krijgen. Lees de volledige voorwaarden op onze pagina over het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Deze routes sluiten elkaar niet per se uit: het is mogelijk om een deel via een hypotheekverhoging te financieren en het resterende bedrag via het fonds, afhankelijk van uw persoonlijke situatie.

Wat een hypotheekadviseur voor u kan betekenen

Omdat de regels voor extra lenen bij funderingsherstel net iets anders liggen dan bij een gewone verbouwing, en de voorwaarden per geldverstrekker en per jaar wijzigen, is onafhankelijk hypotheekadvies bij dit type financiering zeer aan te raden. Een adviseur kan beoordelen: hoeveel u maximaal kunt bijlenen gegeven uw inkomen en de woningwaarde, of NHG van toepassing is en welke voordelen dat oplevert, en of een combinatie met gemeentelijke subsidie of het landelijke fonds gunstiger uitpakt dan een volledige hypotheekverhoging.

De volgorde die de meeste financiële duidelijkheid geeft

1. Laat eerst een KCAF-erkend funderingsonderzoek uitvoeren, zodat de daadwerkelijke omvang en het type herstel bekend zijn.
2. Vraag op basis daarvan een concrete offerte op bij een funderingsaannemer.
3. Bespreek met een hypotheekadviseur of, en hoeveel, u kunt bijlenen op uw bestaande hypotheek.
4. Vul het resterende bedrag, indien nodig, aan met gemeentelijke subsidie en/of het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.
5. Leg de financiering vast vóórdat het herstel daadwerkelijk van start gaat — met name het Fonds Duurzaam Funderingsherstel financiert niet met terugwerkende kracht.