Funderingsherstel en de buren: gedeelde muren en aangrenzende schade

Bij funderingsherstel van een rijtjeswoning speelt er een vraag die bij vrijstaande woningen zelden aan de orde is: wat betekent het herstel voor de buren? Doordat rijtjeswoningen vrijwel altijd een gedeelde bouwmuur hebben, raakt funderingsherstel al snel meer dan alleen de eigen woning. Dit artikel legt uit wat dat in de praktijk betekent, en wie aansprakelijk is als er onverhoopt iets misgaat.

Waarom dit vooral bij rijtjeswoningen speelt

Een vrijstaande woning heeft aan alle zijden eigen grond en een eigen fundering die los staat van die van de buren. Bij een rijtjeswoning ligt dat anders: de tussenmuren zijn vaak gedeelde bouwmuren, en de funderingen van aangrenzende woningen kunnen dicht tegen elkaar aan liggen of zelfs constructief met elkaar samenhangen. Funderingsherstel aan één woning in een blok raakt daarmee al snel het aangrenzende pand, ook als de werkzaamheden zelf volledig binnen de eigen kavelgrens plaatsvinden.

Wanneer het herstel de buurwoning kan raken

Bij twee veelgebruikte hersteltechnieken is het effect op de buurwoning een aandachtspunt:

• Bij de tafelmethode wordt de bestaande fundering vrijgegraven en vervangen door een nieuwe, verzwaarde constructie. Bij een gedeelde bouwmuur moet de aannemer hier zorgvuldig rekening houden met de invloed van deze werkzaamheden op de fundering van de buurwoning, ook als het herstel zelf op eigen terrein wordt uitgevoerd.
• Bij stalen buispalen aangebracht via een muuropening wordt letterlijk in of vlak langs de gedeelde muur gewerkt. Dit vergt precisie: een verkeerd geplaatste of verkeerd uitgevoerde doorvoer kan in het ongunstigste geval scheurvorming of verzakking bij de buurwoning veroorzaken.

Dit betekent niet dat funderingsherstel bij een rijtjeswoning per definitie risicovol is voor de buren — met een zorgvuldige, ervaren aannemer verloopt dit in de overgrote meerderheid van de gevallen zonder noemenswaardige gevolgschade. Het verklaart wel waarom vooropname en communicatie bij dit woningtype een vaste stap in het proces zijn.

De vooropname: nulmeting vóór de start van de werkzaamheden

Aannemers laten bij funderingsherstel van rijtjeswoningen vrijwel standaard een bouwkundige vooropname uitvoeren bij de direct aangrenzende panden, voordat de werkzaamheden beginnen. Tijdens deze nulmeting wordt de bestaande staat van de buurwoning gedocumenteerd: bestaande scheuren, scheefstand en andere bouwkundige aandachtspunten worden vastgelegd met foto’s en meetgegevens.

Het doel hiervan is niet om buren te waarschuwen voor risico’s, maar om discussie achteraf te voorkomen. Zonder vooropname is het na afloop van de werkzaamheden vaak niet meer vast te stellen of een scheur al vóór het herstel aanwezig was, of erdoor is ontstaan. Met een vooropname ligt die referentie objectief vast, wat zowel de buren als de opdrachtgever en de aannemer beschermt.

Wie is aansprakelijk bij schade tijdens de werkzaamheden?

Ontstaat er tijdens de uitvoering van het funderingsherstel onverhoopt schade aan de buurwoning, dan is dit doorgaans niet de aansprakelijkheid van de opdrachtgevende buurman of buurvrouw, maar van de uitvoerende aannemer. Een professionele aannemer in funderingsherstel heeft hiervoor een eigen aansprakelijkheidsverzekering (bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering) die schade dekt die tijdens de uitvoering van het werk aan derden of hun eigendom ontstaat.

Vraag daarom bij het aanvragen van offertes altijd na of de aannemer een geldende aansprakelijkheidsverzekering heeft die specifiek schade aan aangrenzende panden dekt, en laat dit desgewenst schriftelijk bevestigen. Dit is ook in het belang van de opdrachtgever zelf: zonder een dergelijke dekking bij de aannemer zou een opdrachtgever in het ongunstigste geval zelf in een geschil met de buren kunnen belanden over wie de gevolgschade moet vergoeden.

Praktisch advies: betrek uw buren vooraf

Er is geen juridische verplichting om buren vooraf te informeren over funderingsherstel dat volledig op eigen terrein plaatsvindt. In de praktijk is het echter verstandig om dit toch te doen, om een aantal redenen:

• Buren die vooraf weten wat er gaat gebeuren, ervaren minder overlast van eventuele trillingen, geluid of tijdelijke bouwactiviteit rond de woning
• Een vooropname verloopt soepeler als de buren van tevoren begrijpen waarom deze wordt uitgevoerd
• Bij twijfel over de erfgrens of de precieze locatie van gedeelde constructie-onderdelen kan vroegtijdig overleg latere misverstanden voorkomen

Een kort gesprek of een schriftelijke aankondiging voorafgaand aan de werkzaamheden, eventueel samen met de aannemer, is in de meeste gevallen voldoende om de relatie met de buren goed te houden gedurende het hele traject.

Gerelateerd

Bekijk ook ons artikel over aansprakelijkheid van de gemeente, of ga terug naar het overzicht verzekering & aansprakelijkheid.